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金科董事长蒋思海:先保证企业不出大问题 才能谈机会

杏耀-杏耀娱乐-杏耀主管_杏耀平台平台 时间:2019年12月16日 23:33

  的故事已经讲述到第二十一个年头。在金科位于重庆总部的办公室里,《财经天下》周刊见到了现任金科地产集团股份有限

  熟悉蒋思海的人都觉得,他的行事作风很像《射雕英雄传》里的郭靖,忠厚正直、为人靠谱。可蒋思海却说,自己更喜欢《书剑恩仇录》里的陈家洛,风度翩翩,重情重义。

  在蒋思海办公桌的右手边,一直摆着一张集体照。那是2013年公司销售额破200亿时,他和所有在金科工作过的员工一起拍摄的。在那天的庆祝会上,他特意把已经离职的员工统统邀请过来吃饭。蒋思海说,他很喜欢《笑着离开》这本书,杏耀平台平台感觉书中的内容跟金科的用人理念一样:“高高兴兴欢送我们的战友为社会做贡献,高高高兴兴欢迎他们再次回到金科。”

  作为土生土长的重庆人,蒋思海有着重庆男人的粗粝与直爽,他不避讳谈及与持续了三年的股权之争,也不刻意回避自己的不完美。他对自己在金科的定位十分明确,自称是“职业董事长”,他对公司的核心治理思路是步步为营。他不能冒险,更不能极致,尽管公司创始人、实际控制人黄红云认为他应该更狼性一点,但作为“职业董事长”,他不得不选择这样一条稳健的路。

  如果将金科比作一艘正在航行的轮船,那么蒋思海扮演了总舵手的角色。他要为这艘船上的许多负责,也要对这艘船的船长、公司实际控制人黄红云负责。

  蒋思海说,自从当了董事长,他的思维方式发生了巨大变化,开始专注战略研究,开始想未来发展。特别是2018年销售额突破千亿之后,他总会问自己,整个公司接下来要怎么走?

  2019年,已经53岁的蒋思海重返校园,来到清华五道口金融EMBA学习。尽管同学大多是85后,但他坦承,自己做项目出身,客观来说,在金融、和国家形势判断等方面的知识比较欠缺。他要给自己充电,把金科带向更远。

  EW:你在大学毕业后没有直接从事相关工作,而是到了重庆有机化工厂上班,之后还成为基建组长。为什么辞去稳定的国企工作,进入行业?

  JSH:1987年我参加工作,在化工厂干了5年后,1993年从厂里出来,我们在厂里一个月工资100块钱左右,那时每月要多几百块,当时感觉搞房地产是很好的职业。

  JSH:离开化工厂后,我在国企的房地产公司做销售部经理。当时黄总从涪陵来到重庆,在一家建筑公司做施工,正好跟我们企业有合作。他本想邀请我的老领导一起创业,但老领导推荐了我跟黄总接触。

  JSH:第一次见面是在我老领导家里,他介绍我们两个人认识。那时候我们都30岁出头,风华正茂,还是同龄人,交流也不错。第一眼看到黄总,他比较腼腆,话不是特别多,给人一种踏实靠谱的感觉。

  他当时说,重庆列入直辖市以后,地产方面肯定有很多机会,加之他那时已经到重庆做施工了,对这个地方有一定认识。所以我就辞了职,跟他干。其实男人和男人之间,也是要看眼缘的。

  JSH:其实1998年公司成立后,一直在找地,当时谈了很多项目,记忆最深的是现在重庆嘉华世纪的项目。当时嘉华世纪的老板在重庆有400多亩地,我们跟他谈了好几个月,98年的中秋节都是一起过的,那次一直谈到第二天凌晨的四点钟。本来大致条件都谈好了,但最后项目也没做成。

  1999年初,我们和北京庆业置业谈合作,那时候采取的是“以路换地”,金科第一个项目金科花园,就是修路配地的项目。等这块地签下来,实际上公司才开始走到正规。

  JSH:我跟他现在经常十天半个月不见面的,有事情打个电话,没事情就这样干。意见不同肯定是有的,就像3年前,他刚辞任董事长,有一次对两个项目特别感兴趣,但是我觉得风险蛮大,就跟他说“我是董事长,我不会签字的”。他也知道我是对公司利益是尽心的。在金科拿项目,没有一票同意权,但有一票否决权,这也是为了降低风险。

  EW:你32岁加入金科,从副总到总经理,再从总裁做到董事长。这一路你感觉走得顺畅吗?有没有遭遇过职业瓶颈期?

  JSH:还是挺顺的。我虽然是公司最早的员工,但是岗位变化很多。比如2002年金科成立集团公司,我就做了集团公司总经理,但是后来我主动要求调到下面的分公司当总经理。当时很多人都不明白我为什么要下来,觉得集团总经理官职高,名声好听,但是我认为作为职业经理人,有几百亩的地可以亲自操盘,对管理经验,产品认识和运营的认识,都比在集团做总经理要好。

  JSH:2008年的金融危机。当时市场一下子就变差了,重庆的很多地产项目销售都下滑了。我那时还搞不懂金融危机究竟是什么,每天都特别担心。有些不好卖的项目,我们还想了很多促销方法,但一直不见效。后来市场好了,发展就比较顺利。不过我们能坚持下来发现,就算市场再差,只要产品好,也会有人买。

  JSH:应该是极致思维不够吧,这也跟我的身份有一定关系,我是职业董事长。我首先要保证企业不出大问题,才能谈后面的机会。当我想要做到极致时,总是会考虑到这样做的风险,然后就选择求稳了。

  EW:2016年金科的销售额才319亿元,之后却提出2019年的目标销售额是1500亿元,2020年要超过2000亿元。有人说目标制定得很大胆,你认同吗?

  JSH:中国有句俗话“取乎其上,得乎其中;取乎其中,得乎其下”。在西方这叫“最优理论”。真正要把一件事情做好,一定要把目标定高。以前我们是“看米下锅”,现在要“找米请客”。没有条件,创造条件也要上。内部我们提出改革创新,对跟投和激励机制进行改造,外部提出合作共赢,以前我们很少和别人合作的,现在想要扩大规模,就必须合伙干。

  EW:今年前九个月,公司新增土地项目140个,投资金额614亿元,在市场下行的周期里,为何金科的土地投资强度还在持续加大?

  JSH:我们拿地是基于项目本身,公司整体还是要发展的。2015年成立了战略管理部,2016年成立了城市研究院,专门对全国二、三线城市重点研判。所以现阶段,能快速实现周转的,能满足投资逻辑的地块还是要拿。今年在华东、西部、中原区域获取的项目还是不错的。

  EW:快节奏的发展,很容易带来净负债率的提升。特别是今年前三季度拿地支出的增加,造成短债压力与净负债率均有上涨。你认为这是规模扩张带来的必然结果吗?如何降低规模扩张的风险性?

  JSH:国内A股上市的房企,负债率一般都高些,因为应收款在决算口径里,被算作了负债,对财务数据影响蛮大。如果把应收款也算进来,我们的负债率会小很多,扣除预收账款,我们的资产负债率是50%多。企业在发展过程中,土地资源储备会有资金沉淀,我们在这部分,会加强内部精细化管理,而且金科对销售回款有要求,这也是降低风险的手段。

  JSH:根据区域不同有适度调整,我们首先要满足环保需求,保证产品安全,没有刻意强调工程的进度。但是会要求在销售时,把销售动作做到位,首期的销售规模尽量增大,但我们不主张产品质量违背科学。

  EW:今年8月份,金科平价收购了新城旗下8家项目公司股权,预计新增了204.8万方的计容建面。这是今年做的一笔最划算的生意吗?

  JSH:我们今年还和成都的置信集团达成战略合作成立了新平台公司。跟新城的生意,是因为这几个项目原来双方都有合作,就给全部收购回来了。这两笔生意谈得都是很不错的,我很满意。下一步更多想从产业方面获取土地。

  EW:金科提出“四位一体”发展战略,包括民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务和文化旅游康养等。如果按照投入精力排序,你是怎么分配的?另外,文旅康养需要前期投入大量资金,且回报周期长。你有担忧吗?

  JSH:现在民生地产是交给总裁管。产业地产、文旅康养我会多花些心思。如果排序的话,产业是巩固发展,文旅康养是探索发展。我近期总结了几点:做文旅,老板要有情怀,政策有支持,资金有保障,产品有生命力,再有运维能力强。找到发展模式也很关键。

  JSH:现在产业地产不能忽悠政府,也忽悠不了。如果你产业做的不好,政府是不会让你做地产的。现在我们的产业集团总部安排在北京,文旅康养集团安排在上海,是有意识这么安排的。文化旅游的投资逻辑和经营模式与房地产不一样,要是放在重庆,很容易被地产同化。

  EW:2016年,融创开始通过全资子公司大量认购,险些成为公司的实控人。融创的出现给金科来带多大的影响?

  JSH:其实股权这部分,没有媒体说的这么凶。我和孙总(董事长孙宏斌)见过面,和汪总(行政总裁汪孟德)去年在北京也交流过3、4次,沟通都很顺畅。

  我们不要管别人怎么说,第一重大决策依据充分,第二管理留痕,第三档案保存完善,经得住历史检验。只要有利于公司发展,该担责就担责,这就是我的定调。

  EW:据说你曾亲自带队去华为和恒大参观,想让团队感受高速发展企业的狼性精神。那次参观给你的最大感触是什么?团队成员的反应如何?

  JSH:到恒大博物馆参观,听完许总的介绍后,我们的提升空间还是很大啊,原来过于稳健了,企业发展还是要有规模。而华为的创新分享机制很好,灰度管理。虽然金科不一定非要按照恒大、华为的路径走,但他山之石可以攻玉。我这个人性格以稳健为主,黄总有时还批评我,说我狼性不是特别足。

  JSH:前两年,我们通过“小蜜蜂”销售时,压力蛮大。但现阶段,我们营销以自己团队为主,只有部分城市采用渠道分销,相对来说可控。渠道可以作为合作伙伴,但命运还是要掌握在自己手中,强大自己的营销体系。我们虽然不算狼性最足,但至少不被束缚。

  JSH:确实有压力。它主要是把整个对项目融资的标准提高了,但是发债这些窗口没关,就是成本高一点。不过因为我们这么多年没做表外业务,基本上靠发债、公司票据这种,正常项目的开发贷没有任何问题,压力相对小。

  国家资金投入不能过度集中在某一个行业,现在在房地产占比偏大。房企还是要强大体系,做好核心产品,通过精细化管理,高速运转。外界因素无法左右,就强化自身建设。

  EW:大家有这个疑虑部分是因为房地产行业深受宏观调控影响,导致一些人看空。你曾说,“房地产行业就是要判断和研究市场”。对于当下的行业环境,你有怎样的判断?

  JSH:房地产行业的发展周期还是比较长的。一是中国现在虽然解决了“住”,但没有解决“住好”,很多二三线城市反而是我们的主战场,改造的空间、对好的产品的需求是有的。二是未来科技迭代对产品的机会是很多的。

  所以我们内部一直强调“五大保障措施”,这也是我一直思考的,就是领先的模式、优质的平台、强大的体系、核心的产品和充足的人才。只有自身发展好的企业,生存空间会增大;自身素质差、没规模的,只有被淘汰。

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